• Главная страница / 
  • Новости / 
  • новости / 
  • Разъяснение законодательства о правах участников долевого строительства при ненадлежащем исполнении договора застройщиком.

Разъяснение законодательства о правах участников долевого строительства при ненадлежащем исполнении договора застройщиком.

Правовые основы взаимоотношений между застройщиками и участниками долевого строительства различных объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Данный закон обязывает застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям не позднее срока, установленного договором. Такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 6 и часть 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Если застройщик нарушает срок передачи объекта долевого строительства, установленный договором, он обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В случае, если качество объекта недвижимости, подлежащего передаче участнику долевого строительства не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, градостроительной и иной документации, что привело к появлению недостатков, препятствующих осуществлению предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (часть 3 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Вместе с тем, согласно пункта 31 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, признать выявленные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства существенными может только суд на основании результатов строительно-технической экспертизы.

При обнаружении недостатков объекта долевого строительства участники долевого строительства имеют право в течение гарантийного срока (не менее 5 лет со дня передачи объекта долевого строительства) обратиться с иском в суд либо предъявить требования к застройщику об устранении таких недостатков в срок, согласованный с участником долевого строительства. Если застройщик отказывает в удовлетворении указанных требований во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в согласованный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

При этом необходимо помнить о добросовестности сторон договора участия в долевом строительстве и недопустимости злоупотребления своими правами. Согласно положением статей 6 и 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору, а риск случайной гибели объекта долевого строительства может признаваться перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления в одностороннем порядке застройщиком передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.